por FERNANDO NOGUEIRA DE COSTA*
La concentración secular de la riqueza inmovilizada es una de las explicaciones del no desarrollo de una economía de mercado de capitales aquí.
La forma más tradicional de mantener la riqueza en Brasil es la inmobiliaria. Este tipo de enriquecimiento salió a la luz recientemente con la revelación del lavado de dinero sucio por parte de una “familia” con la compra en “dinero en efectivo” de 51 de las 107 propiedades apropiadas por desvío de fondos públicos para pagar asesores parlamentarios.
El 18 de septiembre de 1850, el emperador Don Pedro II firmó la Ley de Tierras, mediante la cual se decidió dividir el campo en latifundios, en lugar de pequeñas propiedades. Aún hoy, sólo el 0,7% de las propiedades tienen una superficie superior a las 2 hectáreas (20 km2), pero juntos ocupan casi el 50% del área rural brasileña.
Esta concentración secular de riqueza inmovilizada es una de las explicaciones del no desarrollo aquí de una economía de mercado de capitales, pujante como la norteamericana. Allí, el “sueño americano” de los inmigrantes capaces de “hacer Estados Unidos” a través de la conquista de la tierra mediante el genocidio de los nativos proporcionó suficientes recursos para que muchos inversionistas compraran acciones en grandes corporaciones que cotizan en bolsa.
La equidad desde el año 2000 ha aumentado mientras que las tasas de interés han disminuido debido a la tendencia deflacionaria mundial provocada por la globalización del comercio con la nueva división internacional del trabajo y las tendencias demográficas. El análisis de consultoría de McKinsey: El auge y auge del balance global [Endless Rise of the Global Balance Sheet] encontró una fuerte correlación inversa entre los promedios móviles de cinco años de las acciones y las tasas de interés nominales después de 2000.
Los activos inmobiliarios ilustran la base de las ganancias de valoración y su relación con las tasas de interés. Los precios de las propiedades aumentaron, aproximadamente triplicando en promedio en los diez países de la muestra de McKinsey, de 2000 a 2020.
Sin embargo, no siempre hubo el impacto esperado de un mayor ingreso por rentas, dada su proporción en relación al valor de la propiedad, evaluado como un costo de oportunidad de inmovilizar ese capital en lugar de venderlo para obtener liquidez para inversiones financieras. En algunos lugares, esta expectativa se revirtió debido a la fuerte caída en los ingresos por rentas.
Los rendimientos de los alquileres disminuyeron en estos casos cuando la caída de las tasas de interés afectó los costos de los préstamos. La caída de los tipos de interés jugó, en otros casos, un papel decisivo en el aumento de los precios de los inmuebles, por la huida de la renta fija a la renta variable y, sobre todo, en apostar por la firme tendencia alcista de los precios de los inmuebles para ser revendidos y dotados Ganancias de capital.
La oferta inelástica de terrenos urbanos en las metrópolis también jugó un papel, de lo contrario, uno esperaría que las rentas cayeran a medida que caen las tasas de interés, en lugar de que los precios de las propiedades aumenten. Australia, Canadá, Francia y el Reino Unido registraron el mayor crecimiento en el valor de las propiedades residenciales en relación con el PIB.
De las ganancias de capital vinculadas a bienes raíces a nivel mundial, alrededor del 55 % se derivó de precios más altos de la tierra, mientras que el 24 % se atribuyó a costos de construcción más altos. El 21% restante fue resultado de la inversión neta, es decir, construir nuevas viviendas o mejorar las existentes.
Según McKinsey, la mitad del crecimiento del patrimonio neto de los hogares provino del aumento de las valoraciones de las acciones, especialmente en China, Suecia y EE. UU. Otro 40% provino del aumento en las valoraciones de las propiedades.
El valor de la vivienda en Australia, Canadá, Francia y el Reino Unido creció más de un múltiplo completo del PIB. El patrimonio neto de los hogares también creció como resultado del aumento de los depósitos que se les filtraron, debido a la creación de dinero barato y medidas de estímulo ("flexibilización monetaria"), sin embargo, la deuda en el sector de la vivienda se mantuvo relativamente estable en relación con el PIB.
En definitiva, se avecina un escenario en el que el largo periodo de divergencia entre baja inflación y tipos de interés y elevados precios de los activos puede estar llegando a su fin. Es posible que los altos precios de los activos finalmente se reviertan para recuperar su relación a largo plazo con el PIB, es decir, una mayor estabilidad en la relación entre el valor de las acciones y el flujo de ingresos, como sucedió en el pasado.
Una mayor inversión en la recuperación pospandemia, la economía digital o la sostenibilidad podría cambiar la dinámica ahorro-inversión. La reanudación de la inflación podría ejercer presión sobre las tasas de interés extraordinariamente bajas vigentes en todo el mundo hasta la pandemia, antes del quiebre de las cadenas globales de valor, tanto productivas como comerciales.
Esto conduciría a una caída en los valores de mercado de los activos inmobiliarios. Han sostenido el crecimiento del patrimonio neto global durante las últimas dos décadas.
Cabe preguntarse: ¿es saludable para la sociedad que los altos precios de la vivienda, en lugar de la inversión en activos productivos, sean el motor del crecimiento económico? ¿No es improductiva esta compra y venta de propiedad privada sobre existencias de riqueza, construida principalmente a partir de aumentos de precios en la riqueza existente?
La vivienda asequible, especialmente, se ha convertido en una demanda preciada para los Millennials. Sus jóvenes no pueden permitirse comprar casas y formar familias tan pronto como en generaciones anteriores. Esto alimenta la inflación de los alquileres.
En Alemania, hay una campaña de base en curso para tomar el control de grandes propiedades residenciales de alquiler y convertirlas en propiedad pública. En Holanda se debate la idea de prohibir a los inversores comprar casas de bajo coste para explotar el arrendamiento.
En Seúl, Corea del Sur, hubo un aumento del 90% en el precio promedio de un apartamento y viviendas en sótanos en sótanos sujetos a inundaciones y las muertes de familias se convirtieron en una vergüenza nacional. El líder chino, Xi Jinping, ha hecho de la vivienda asequible un importante grito de guerra en su campaña por la prosperidad general al declarar que “las casas son para vivir, no para especular”.
Y aquí, en Brasil, simplemente, el desgobierno cambió el nombre del programa Minha Casa, Minha Vida y vació el presupuesto del subsidio social. La vivienda asequible es el tema económico más apremiante para la movilidad social de los más pobres.
La movilidad que permite la tecnología digital y la creciente flexibilidad del trabajo presencial en la era posterior a la pandemia pueden aliviar parte de la presión. Esto es en caso de que haya un escape de los habitantes de las metrópolis hacia ciudades más pequeñas.
La demanda de propiedades residenciales se ve fuertemente afectada por tres factores: (i) demografía; (ii) ingreso del hogar; y (iii) crédito inmobiliario. Por un lado, las tendencias demográficas están cambiando, por otro lado, los ingresos y el crédito son más volátiles en diferentes fases del ciclo económico.
El mercado laboral en la pandemia agravó el deterioro del empleo y el poder adquisitivo de la población, afectando negativamente la dinámica del mercado inmobiliario. También el deterioro de las condiciones del crédito inmobiliario, después de abril de 2013, anteriormente abundante y relativamente barato, revirtió la financiación y la auge bienes raíces.
En términos de poder adquisitivo, la mayoría (66%) de los encuestados de Raio X FipeZAP+, en el 2º trimestre de 2022, declaró tener renta familiar mensual igual o inferior a R$ 10.000.
En cuanto al objetivo, una parte mayoritaria, pero cada vez menor, de los compradores (del 67% a principios de 2019 al 55%) declararon su intención de utilizar el inmueble como vivienda, mientras que el resto (45%) clasificó la compra de la propiedad como forma de inversión. Entre los que optaron por este fin, predominó el interés por obtener rentas del alquiler del inmueble adquirido (81%) en detrimento de la valorización por reventa (19%).
Entre los encuestados con la intención de adquirir un inmueble en los próximos meses, el 88% de los encuestados afirmó que tenía la intención de utilizarlo para vivienda, en particular, con el propósito de vivir con alguien (82%). Vivir solo era un 15% y un 3% comprar para vivir en otra persona, es decir, para regalar.
El costo de oportunidad para los inversores en Campinas es notable: de enero de 2013 a noviembre de 2019, la variación del Índice de Ventas FIPEZAP acumuló el 31%, mientras que el CDI varió el 91%. En São Paulo, dada la especulación inmobiliaria, de enero de 2008 a noviembre de 2019, la variación del Índice de Ventas FIPEZAP acumuló el 243%, mientras que el CDI varió el 212%.
Volviendo al tema de la compra de bienes para el lavado de dinero, surge la pregunta: si un corrupto se apropia del dinero de otros, ¿para qué sirve? No para poner en cajas. Es para disfrutar, por ejemplo, de vivir en una lujosa mansión. Este símbolo de enriquecimiento es atractivo para el criminal. Busca la ascensión social. Solo.
*Fernando Nogueira da Costa Es profesor titular del Instituto de Economía de la Unicamp. Autor, entre otros libros, de Red de apoyo y enriquecimiento. Disponible https://fernandonogueiracosta.wordpress.com/2022/09/20/rede-de-apoio-e-enriquecimento-baixe-o-livro/
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